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京雄世贸港售楼处·三期活力谷

    存量房时代确实来了,但看淡楼市的人还是醒醒吧

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    点击次数:56 更新时间:2019年08月16日11:31:11 打印此页 关闭

    近几年的博鳌房地产论坛似乎都绕不开一个网红词汇:存量房。


    今年也不例外。

     

    在几天前刚刚落幕的博鳌房地产论坛上,无论是主题论坛现场的嘉宾致辞,还是期间各位大腕的热烈交流,“增量到存量,房企新旧动能转换”“从存量视角看房地产行业的未来”“存量房时代已经到来,我们迎来了新居住时代”……


    存量房时代的声音都不绝于耳,俨然已经成为业界探讨现状及未来的一个大背景。

     

    存量房时代意味着什么呢?


    有人说,二手房成交量超过了新房,靠盖房卖楼的房企日子明显不好过了;

    有人说,既然是存量市场,所有权都在业主手里,房屋买卖从此就是CtoC了;

    还有人说,加上现在严厉的调控政策,房住不炒,楼市小阳春还没等看清就结束了,想再回暖难上加难……

     

    所有这些,似乎都在得出一个结论:存量时代,房企多半要靠边站,楼市也眼看着没什么热闹可瞧了。


    真的是这样吗?


    站长想说,你们对存量房是不是有什么误会……

    首先得说,如果存量房时代是以二手房交易渐渐胜过新房这个标准,那么最近几年,二手房蓬勃发展的趋势已经被越来越多的人所认可。


    值得一提的是,关于这点,还可以找到数据支撑。

     

    比如就在上个月,贝壳找房副总裁左东华在进行一个名为《贝壳迎接中国存量房时代》的主题演讲时提到,“我们知道一个国家人均GDP全面超过8000美元的时候,是这个国家房地产市场从增量到存量的分水岭。我们2017年的人均GDP达到了大约8800美元。那一年,我们前50个城市中有21个城市的二手交易量超过了新房,2018年是24个。”


    他同时认为,“如果2018年是定义存量房时代的元年,对每一家企业都将面临转型升级的挑战。

     

    数据说话,粗暴直接简洁清晰。趋势所现,身处其中自然会有所感。

    存量时代的到来,在业界内外已经无可争论。

    但如果认为,既然是存量房时代,则楼市就要看淡,那真是想多了。

     

    关于存量房,我们不妨先来看看都是些什么样的存量房。

    据住建部住房政策专家委员会及中金公司数据,目前全国城镇住房存量约2.74亿套,对应存量面积约261亿平方米。户均住房1.13套,其中城区1.07套。


    国家统计局2015年抽样调查揭示,存量住房中78%为6层及以下建筑(21%是平房),这其中绝大部分没有电梯;

    16%的住房无厨房或卫生间(美日等发达国家该比例接近0);

    26%的住房无独立冲水卫生设施;

    15%的建筑建于1990年以前。


    此外,存量住房套型结构偏小,一居和二居室占比达62%,而四居室及以上占比仅7%。

     

    所以,我们的房子看着是不少,但从居住质量上来说,“能住”的却不多。

     

    事实上,就算是看似充足的“户均一套”,居民的实际感受也差得很远。这里面有多少“被平均”的且不说,一家数口挤到同一套小房里,统计上固然无可挑剔,居住条件则实在不敢称善。

     

    大量质量堪忧的存量房,必然会在未来带来大量的拆除、改建。这种事不是有无,而是早晚。这也意味着其中存在巨大的潜在改善型需求。而对于楼市来说,有需求就有机遇,巨大需求带来的也是巨大机遇。

    之前,很多人认为,楼市的火热主要靠“炒”,靠新房效应。如今,新房优势越来越多让位于二手房,从上到下又都在盯着“房住不炒”,则楼市冷清顺理成章。


    其实,未必。

     

    去除掉那些“职业”的炒楼者,我们会发现,刚需的群体更为数量惊人。这些刚需,不但包括狭义上人们常说的首套自住房的人,而且包括我们前面所说的,拥有改善型需求的人。


    这样的改善型需求,不只包括前述的住在亟需改建、增加基本生活设施房子里的原住户,也包括那些想要彻底“升级”、换房的人。

     

    站长身边就有很多这样的例子,比如:刚工作没多少钱,拼尽全力也就买个一居的小户型,很可能还是个老破小的二手房。之后结婚,生子,父母一方或是双方都跟过来带娃。房子瞬间就从不够住变成了越来越不够住。这种情况下,换套稍大一点的房子,不要说三居室,就是两居室也可稍解燃眉之急,这种难道不算刚需吗?

     

    其实,现在已经有越来越多的人接受了这样的观点:不但首套房是刚需,改善型是刚需,买一套房拿来保值投资也应算是刚需,应该同单纯的炒楼者区分对待。

     

    几天前,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁就在参加活动时提到,要特别注意住房刚性需求变化,“目前来说,一套房为刚需,二套房为改善性刚需,三套房为投资性刚需,投资性刚需十分有利于文旅地产。

    当然,如果只是换房,卖了自己的,买了别人的,一居换两居,两居换三居,看似只和房产中介有关,而没有房企什么事儿。

     

    但别忘了我们前面提过的城镇现有存量房那不敢恭维的质量,仅仅只是靠在二手房间互相转移,其实不能解决那些不适宜居住的条件。而房企转型中所苦苦寻觅的新增长点,可能正在其中。

     

    正如有业内人士分析认为,如今,房地产企业正从征地拿地、新建开发、交易新房为主转向存量房交易服务为主。不管是停车场、电梯运营,还是厨房、厕所改造,都可以成为传统房企向多元化转型考虑的新方向。

     

    有意思的是,这点在刚刚落幕的海南博鳌房地产论坛上也得到体现。在论坛举办过程中,多位行业大腕一致认为,当前存量房时代已经到来,行业需要挖掘新的增长点,就要关注满足消费者日益增长的需求,让房产交易与社区公共服务建立更加紧密和谐的交互。

     

    比如全国房地产商会联盟主席顾云昌表示,楼市一直号召转型,但转型不等于转行,真正的转型是从粗放型变成节约型,提高效率。住宅地产、房产服务领域也是如此。

     

    有质量的好房子,真的是什么时候都不够的。

     

    而楼市的生机,就孕育其中。不论是强大的需求方,可以在二手房交易中大展拳脚的中介平台,还是急欲找到新增长点的房企。

     

    楼市不会凉,也不会淡,但是如何在这个新的增长点中发挥出色,却需要各方,特别是有意于此的房企看清楚的。



    【雄安新区房产】

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    【京雄世贸港·活力谷】

    不限购,不限贷,可以注册公司

    重要区位:距离雄安新区市中心12.5公里

    环京,环雄安经济聚焦点

    大型高端商业社区,占据白沟主城区中心位

    白沟第一商业大盘

    紧邻雄安五座高铁站

    【基本信息】:全部小户型小面积高端公寓

    【项目名称】:京雄世贸港·活力谷

    【项目位置】:保定市白沟,京白路与北一环路交叉口

    【产品类型】:平层公寓/复式LOFT/临街商业底商

    【付款情况】:首付5/全款/全款分期

    【交房时间】:202111

    【每层层高】:平层公寓3.15/loft公寓5.2/底商6.8

    【五证情况】:五证齐全

    【项目均价】:8500-9500

    【建筑面积】:340939

    【推售面积】:30-50

    【底商面积】:40-300

    户型解读:卧室明窗,演绎明朗生活。 现代名厨,生活味道精心调制。 卫生间干湿分离,小空间,大舒适。

     

    为满足雄安新区常住人口长久居住及投资的需求,雄安周边地区可售商品房必将成为未来几年内人们购房投资的首选。而白沟地处雄县、容城交界,距离新区核心启动区荣城县大王镇直线距离仅 15 公里,未来白沟依托其商贸产业集聚优势及便利的进出口条件,形成新的电子商贸中心,是未来高科技创新产品的国际贸易中心,预计至 2020 年底,白沟将吸纳雄安新区置业需求约 43260 ; 2022 年底,白沟吸纳雄安新区置业需求约 88438 套。鉴于目前白沟商品房市场住宅限购限贷政策严格,大部分雄安外溢人口并不具备购房资格,同时由于公寓类产品低首付低总价,投资收益高的产品特性更符合当代人的购房需求,未来公寓租售市场将成为房地产市场的主流。

    项目楼体外观为玻璃幕墙加石材,内部电梯为通力电梯,每层6部电梯,27户,保证安全的同时,减少等待时间,提高效率;采暖方式为地暖,市政集中供暖,共28层,层高3.15米,每层电梯处配有购物区,保证居住生活的便利性。京雄世贸港创意谷项目的在售主打产品就是商住两用的公寓,五证齐全,高端配套高端物业服务,而且咱们的产品面积适中,40-100平米,主力户型面积40-50平米,投资门槛超低,也可以注册公司,作为办公场所。好租好卖,户型百变,灵活性强,总价低,投资成本少,房价升值快,非常受现在市场客群的欢迎。由于面积小,百变空间,灵活性强,非常受现在年轻人和投资客的欢迎。而且总价低,投资成本少,可做为单独办公区注册。详细分析户型优势,北向价格优惠,南向采光好,两居双侧采光,空间利用率高。

    微信图片_20190403091248.jpg



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